研究结论(108家开发类企业)
龙头企业净负债率回落至近5年均值以下,资产流动性整体改善。①净负债率:“招保万金”的2012年净负债率为42.5%,2013年一季报为47.6%,均处于近5年历史均值以下,仅保利年报及一季报净负债率超过85%;扣除招保万金后的2012年及2013年一季报净负债率分别为70.6%和72.3%,虽较12年三季度下降但仍高于近五年均值(56.9%)。②现金与全部付息债的比:招保万金2013年一季报为57.4%,较12年末下降2.2个百分点,主要与一季度投资增加、偿债支出增加有关;扣除招保万金后2013年一季报为39%,较12年末微升0.4个百分点,略好08年(最低36.7%)③现金与存货的比(存货经修正):招保万金2012年报为29.8%,一季报为29.7%(11年报24.9%);扣除招保万金后2012年报为25.6%,13年一季报为27.2%(11年报为20.8%)。
反映短期偿债能力的现金对短期负债的覆盖率指标2013年一季报出现分化。招保万金一季度覆盖率为136.7%,较12年报下降17.4个百分点,龙头企业覆盖率下降有三个原因:投资支出增多、短期借款及13年到期的长期借款大幅增加。非龙头企业13年一季度覆盖率105%,较12年末上升11个百分点,主要原因是去年四季度及13年一季度楼市热销导致回款显著改善,投资增幅相对龙头企业偏小。
2012年开发类企业销售商品、提供劳务收到的现金同比增长26%,尤其12年下半年增速大幅回升。招保万金销售增速(现金流口径)为25.6%,非龙头26.3%,12年下半年销售额较11年下半年销售额同比增长32%,下半年楼市销售明显好转。2013一季报销售额继续大幅增长,开发类增速80%,其中招保万金78%,扣除招保万金82%。2013年一季度销售额占到12年全年的27%(历史一般为10%-15%),量价齐升导致“国五条”出台,预计二季度销售增速将回落。
存货绝对值上升,但去化周期缩短。2012年末扣除预收款成本后的存货较2012年三季度增长8%,2013年一季度环比2012年末再增长3%。2012年末招保万金的存货去化周期为8.7个季度,好于11年(11.8个季度);其他(扣除招保万金)公司为9.8个季度,好于11年(13.4个季度)。
2012年行业利润率下降,但收入及利润增速好于11年。以2012年报预收款除以2011年营业收入计算业绩锁定率,开发类企业业绩整体锁定率达94%,其中招保万金为119%,其他企业为74%,龙头企业业绩锁定性较11年略有下降。
受益于12年下半年楼市由暖转热,房地产行业财务状况逐步向好。我们认“国五条“对量价的影响将在5-6月趋稳,未来行业政策面、量价趋稳的背景下,房地产板块估值有望提升。
风险提示:房地产试点范围扩大、房价持续上涨政策调控压力增大。正文已结束，您可以按alt+4进行评论
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