随着楼市进入调整期,房价逐渐趋于平稳,今后,行政调控将逐渐退出舞台。住房和城乡建设部新闻发言人倪虹日前表示,用市场的手段调控市场的问题,将是下一步楼市调控的主要方向和手段。
今年以来,楼市量价齐跌,降温超出市场预期。据统计,从5月份起,70个大中城市平均房价首次出现环比下跌。9月份70个大中城市新建商品房价格环比全面停涨,环比最大降幅1.9%,与去年同期相比,70个大中城市住宅价格下降的达到58个,同比最大降幅7.9%。
房地产开发投资增速和贷款增速也在放缓。据国家统计局的数据,今年前三季度,全国房地产开发投资68751亿元,同比增长12.5%,增速比上半年回落1.6个百分点。住宅新开工面积下降13.5%,住宅销售面积下降10.3%。
央行[微博]发布的报告显示,截至三季度末,中国主要金融机构及小型农村金融机构、外资银行人民币房地产贷款余额16.74万亿元,同比增长18.2%,增速比上季末低1个百分点。
目前,市场向好因素增加,比如首套房认定标准放松,政策支持力度加强等,业内人士预计楼市未来将“量增价稳”。中原地产首席分析师张大伟分析,房贷新政了大量需求,起码可以增加30%的可购房人群,这一政策的松绑效果相当于限购松绑影响的5倍以上。他预测,整体四季度依然会是量增价稳的市场形态。
为曾经过热的房地产市场,国家出台了一系列调控措施。“之前,新一届的主导思是要求在结构性中,实行去杠杆化和以短痛换取经济长期可持续发展的潜力。在这一主导思下,房地产市场的调整势在必行。”有关业内人士称。
现在,市场发生了变化,中国国际经济交流中心信息部部长徐洪才[微博]对本报记者说,过去,为投机性需求,防止房地产市场过热,国家采取了行政干预手段。现在,有些地区供过于求,三、四线城市房价下跌。为市场平稳运行,保障市场不大起大落,同时,也为了解决房地产拖经济增长后腿的问题,需要因时制宜,放弃特殊时期的行政干预手段,让市场机制发挥作用。
“运用的行政力量来对市场实施干预,短期内能够收到立竿见影的效果,但长期来看,市场的力量是难以战胜的。”中国房地产研究会副会长胡志刚表示,房地产市场需要在行政调控之外“呼吸”的空间,这与本届想要还市场一定自发调整空间的工作思相吻合,而解决房地产市场问题的真正“良方”还是应该来源于市场。
专家认为,行政性干预手段是阶段性政策,需要逐渐淡出市场,楼市最终要建立一种以市场规律为核心的长效调控机制。“对的依赖,不追求一时的效果,而是追求长期的稳定发展,相信这才是中央对于房地产市场调控的新认识。”胡志刚表示。
当前房地产市场分化格局日渐明显,一、二线城市需求仍旺,三、四线城市供过于求,过去“一刀切”的调控方式显然已不合时宜,以市场手段分类调控成为主要方式。今年年初,住房和城乡建设部已经明确楼市调控的主基调是“分类调控”,专家指出,未来调控将根据各地具体情况进行分类指导,即热点城市继续增加供应,、遏制投资投机性需求;而对于库存量较高的城市,则要控制住宅用地供地规模,控制供应结构。
“对于房地产的调控,工作报告中有56个字,对四个方面进行了表述:调控、供给、需求和市场。”倪虹说,用市场的手段调控市场的问题,将是下一步调控的主要方向和手段。未来一段时期,将更倾向于运用金融、财税等市场化手段,而行政化手段相信会越来越少。
在分类调控中,保障民生是重要内容。倪虹介绍,在调控方面的表述是“分类调控”,所以给出的信号是,做好的事情,市场发挥经济规律做好市场的事情。其中,做好的住房保障工作,也是做好的事情的一个表现。
按照国务院的要求,2014年保障性安居工程要基本建成480万套,新开工700万套。倪虹说,大城市特别是特大城市,保障房的建设规模就应大一些,比例适当高一些,综合考虑困难程度不同群众的基本住房需求;而对小城镇来说,重点可能就是推进棚户区、危旧房。
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