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2012年03月26日11:19
中国的物流园区究竟应当如何发展？什么样的发展模式更适合中国物流业的现实情况？一个国家、一个地区的经济发展水平不同，交通状况不同，市场需求不同，其物流园区的发展模式也会具有不同的特点。本章将从功能定位、建设类型、开发模式以及经营模式等几个方面对中国物流园区的发展模式进行综合分析。
物流园区是物流节点集中组织和管理的场所，其依托规模化的物流设施设备，对物流活动进行综合处理，从而达到降低物流运营成本、提高物流运作效率和水平的基本目的，是具有产业发展性质的经济功能区。物流园区从空间上积聚了产业链上下游企业，从功能上涉及到生产、加工、销售、配送等供应链各个环节，通过合理的空间布局、有机的功能组合、优化的资源配置以及信息系统整合发挥其系统整体优势。
物流园区的功能主要可以分为两个方面，首先是社会功能，其次是业务功能。社会功能主要包括促进区域经济发展、完善城市功能、整合区域资源及提升产业竞争力等。具体业务功能主要包括运输、仓储、包装、装卸、搬运、流通加工、配送、信息与咨询服务等。
另外，不同物流园区具有不同的功能定位，所承担的物流业务也不尽相同。因此，物流园区所完成的物流作业应根据物流园区的功能定位、需求特征、地理等因素综合规划，对各种物流功能进行组合配置。
不同于一般的经济开发区和各类工业园区，物流园区具有很强的基础性、公共性和服务性的特点，属于基础设施建设类项目。从物流园区的起源来看，其功能定位主要有两大原因：（1）解决城市交通压力、污染以及功能结构调整，代表性园区有日本东京郊区的四大物流团地；（2）提高物流运作效率、降低物流成本，实现物流园区的经济合，代表性园区如的不莱梅物流村。
（1）发挥集聚功能。物流园区的建立将过去分散各处的货站、货场以及货物集聚一处，采用规范化流程、现代化技术手段、规模化设施设备以及综合化信息平台对物流活动进行有效地组织和管理，充分发挥集聚功能，提高运作效率、降低运营成本。
（2）改善城市。通过空间的重新布局和功能的重新组合，减少了交通线、货站以及相关物流设施在城市市区的占地，通过联合运输，减少车辆出行次数，提高装载率，集中进行车辆清洁、维修和处理，从而减少噪音、尾气、货物对城市的污染，改善城市。
（3）促进区域经济发展。物流园区通过一体化的管理和规模化运作，满足区域物流需求。同时，运作效率的提高和运营成本的降低，也减少对企业成本的压力，从而促进了区域经济的发展，提高了区域经济的竞争力。
（4）实现多种运输方式的有效衔接和多式联运。通常，物流园区的建设依托城市交通枢纽或港口，可以实现公、铁、港口等不同交通方式的有效衔接，从而实现多种运输形式的联运。同时，不同物流节点的运输形式不同，通过物流园区进行联合运输和有效衔接，可以将以往散杂、分散形式的货物纳合运输的模式。
（5）提升物流服务水平。物流园区的空间集聚和功能集聚效益，缩短了物流服务时间，提高了物流服务速度，减少了搬运、装卸、储存等运作环节，提高了准时服务水平，减少了货物损毁，降低了物流费用，极大地提升了物流服务水平，有利于实现规模化、综合化和现代化的物流服务。
物流园区的业务功能是一种基础功能，表现在通过园区的设施设备、技术方法、组织管理等资源为客户提供各种物流服务的能力。如图1-1所示。一般来说，物流园区的业务功能包括存储、运输、装卸、搬运、包装、流通加工、分拣以及信息服务等。同时还包括与之配套的办公、金融、生活、综合服务等功能。
（1）存储功能：要求配备一定的储存设施和设备。由于物流园区中所涉及的很多作业环节如运输、配送等都要与仓储活动相联系，所以存储的职能是必不可少的，它了物流活动的开展，具有支撑作用。
（2）运输、配送功能。对于城际间的货物运输，物流园区应能提供多式联运服务以达到最佳运输模式组合、最高效率、最短径、最少时间、最低费用的要求。对于市内货物配送，主要是能满足生产商与销售商之间的配送、生产商或销售商与超市门店之间的配送、供应商与生产企业之间的配送、电子商务下的物流配送服务等，物流园区应能提供给客户不同的配送线和价格服务，以满足不同层次客户的各自需求。
（3）装卸、搬运功能。物流园区应配备专业化的装卸、提升、运送、码垛等装卸搬运机械，提高装卸搬运作业效率，减少作业可能对商品造成的损毁。
（4）包装功能。在物流园区内的包装作业不仅要负责商品的组合、拼装、加固，形成适于物流和配送的组合包装单元，必要时还要根据客户的需要对商品进行必要的商业包装。
（5）流通加工功能。为了方便客户，物流园区应为战略合作伙伴如制造商和分销商提供必要的流通、加工服务。
（6）配载功能。从提高作业效率和降低成本出发，应改进传统的无序、不安全、高费用和低效率的人工配载，逐步实现计算机优化配载。
（7）拼箱、拆箱功能。实现集装箱的集零化整，提高集装箱的装载率；实现集装箱的化整为零，货物分拣后进行零担配送。
（8）分拣功能。当供应商的货物以大包装、粗包装进库时，根据物流需要，在物流园区进行分拣和小包装加工，优化外包装，提高商品附加值。
配套服务功能包括：（1）停车场、加油、检修、配件供应等车辆辅助服务功能。（2）银行、保险、证券等金融配套服务功能。（3）住宿、餐饮、娱乐、购物、旅游等生活配套服务功能。（4）来自工商、税务、海关等部门的一条龙相关服务。
随着经济全球化发展，企业竞争加剧，客户企业除了要求提供运输、仓储、包装等一般性服务外，还希望物流园区提供物流网络设计、需求分析、订货管理、订单处理、信息服务等一系列的增值服务。从国内外物流发展经验来看，物流增值服务是现代物流业发展的一个趋势和新的利润增长点。
（1）结算和物流金融服务功能。物流园区与银行等金融机构合作，为园区内的企业及其客户提供相关的物流金融服务，既包括存货质押融资等服务，也包括在从事代理、配送的情况下替货主向收货人结算货款等。
（2）需求预测功能。物流园区应能根据园区商品进货、出货信息来预测未来一段时间内的商品进出库量，进而预测市场对商品的需求。
（3）物流技术开发与系统设计。吸引相关物流高科技企业进驻园区，利用园区企业密集的资源优势，发展物流软件开发与物流设施设备的技术开发，形成利润增长点。
（4）物流咨询与培训。利用物流园区运作的成功经验及相关的物流业务咨询优势，吸引物流咨询企业进驻发展，充分发挥高校、科研、企业、多方合作的优势，开展物流人才培训业务。
（5）供应链物流管理。深层次介入生产流通商的供应链管理，从采购供应到生产流程中的零配件、半成品上下线、产成品的销售配送，提供基于供应链一体化的物流管理。
（6）信息服务功能。搭建物流园区信息平台，实现区域公共物流信息系统共享。同时与全国物流大系统实现联网，提供实时信息服务。如供需信息发布、信息交换、车辆配载、配送服务、统计清算、全程物流运输监管服务（GPS、GIS、ITS）等。
运输组织，仓储装卸，中转换装，分拨配送，煤炭、焦炭、矿石批发，加工增值，市场交易，信息咨询，综合服务等。
中国北方规模最大、功能最强、配套设施完善的综合性散货物流的核心。成为西北、华北、京津地区能源和重要原材料输出、输入的分配中心、加工中心和交易中心。
现代物流（货物仓储、运输、包装、流通加工、分拨、配送、船舶代理、货运代理），集装箱业务（集装箱的仓储、运输、搬运、拆装箱，修箱、洗箱、消毒、熏蒸、冷藏箱、空箱管理），国际贸易与航运服务，信息服务以及其他辅助服务。
天津港跻身国际大港的标志性工程，全球物流供应链的重要节点，中国北方规模大、影响力强、一流的现代物流。
构建立足京津、服务三北、辐射东北亚的轻纺、服装、五金、建材、家具商品展示交易、分拨加工配套中心。
钢材综合运输、集合仓储、物流配送、市场交易、信息处理；流通加工、物流咨询服务、电子物流、报关等。
国际中转、国际配送、国际采购、国际贸易。国内货物进入园区视同出口、办理报关手续、实行退税，园区货物内销按货物进口的有关办理报关手续，货物按实际状态征税，区内货物流通，不征和消费税。
依托天津滨海国际机场完备的基础设施条件和天津港保税区功能政策的优势，努力建设成为中国北方最大、面向东北亚、世界一流的国际航空物流，拉动天津经济的增长，推动国际经济合作和国际经济的发展。
以现代化物流配送为手段，信息化技术为支撑，国内外名、优、特水产品为物流源，集交易、加工、储运、集散、配送于一体，服务京津冀，辐射“三北”乃至东北亚，与国际接轨的大型水产城。
空车配货、汽车货运、城市配送、仓储、包装分拣、公铁水空多式联运、餐饮、住宿以及物流信息的收集、整合、处理和发布。
以面向全国的公长途货物配载为龙头，集运输服务、汽车修理、住宿、餐饮、娱乐、通讯、商务活动等场所为一体，发挥专业运输服务配套作用，成为天津最具规模实力的专事IT＋物流全方位的大型物流企业。
（2）行政办公、商业及生活服务设地所占比重：项目用地范围行政办公、商业及生活服务设施占用土地面积（或分摊土地面积）占总用地面积的比例。
行政办公、商业及生活服务设地所占比重=行政办公、商业及生活服务设施占用土地面积÷项目总用地面积×100%
物流园区是对物流组织管理节点进行相对集中建设的功能区域，也是实现降低物流成本、提高运作效率、改善物流服务等活动的具有产业发展性质的现代物流。
物流园区属于投资大、回收期长且涉及多个部门的公益性项目，因而，从国内外物流园区的建设运营经验来看，大多都有参与。由于国情不同，在物流园区规划和建设中的作用、地位和角色也不尽相同，物流园区的建设模式也存在很大区别。
考虑到中国的经济发展特点和对发展物流的需求，物流园区的开发方式主要划分为如下三种形式，如表1-7所示。
对物流园区进行统一规划，然后由工业地产商进行统一开发建设，建成后，物流企业通过租赁或出让的方式进入到物流园区，工业地产商负责园区的物业管理。该模式要求投资量很大，但统一建设可以使园区布局合理。能够采用这种模式的往往是那些占有战略性资源的物流园区，如依靠空港、海港的物流园区。
统筹安排物流园区用地，通过招商引资把企业吸引进来，企业征得土地后自行开发建设。在该模式中，由于各企业从自身利益出发，各自为政，因此园区整体布局比较混乱，与最初设想相差甚远。
这种模式是通过由一个或几个在物流服务领域具有资金和技术等方面领先优势的大型企业牵头，根据市场需求，自行征用土地，率先进行物流园区的开发，并在宏观政策的合理引导下，逐步实现物流产业的聚集，引进依托物流进行发展的物流密集型工商企业，达到物流园区开发和建设的目的。
在上述三种模式中，前两种方式是一种自上而下的模式，在园区建设中始终起着关键作用；第三种方式是一种自下而上的模式，由市场自发形成、企业自行发起成立。但是，无论哪种模式，的各种政策支持都常重要的。
物流园区的投资规模主要是根据物流园区的服务功能定位、服务对象和服务范围等因素来确定，投资建设费用主要包括土地征用费用、建设费用、运营费用和人员工资四大部分。物流园区的建设，尤其是在建设初期涉及土地征用和基础建设，需要大量的资金投入，仅仅依靠企业自身投融资是不够的。从国外物流园区建设的经验来看，物流园区的建设主要都是以投融资为主。在园区建设初期，除了进行资金投入外，还在、减税和贷款等方面给予物流园区政策扶持。
就中国目前物流园区的开发建设过程来看，投资建设主体呈现多元化的趋势，既有中国的国有及国有控股企业、民营企业，也有外商投资企业；建设资金来源既有自有资金也有银行贷款。如表1-8所示。
当地以土地优惠、政策优惠、税收优惠等方式支持物流园区的建设，并通常由政符授权的企业进行开发建设和运营
由诸如商贸流通控股企业、大型工业制造企业、交通运输与储运企业等大型龙头企业发起，完成或通过招商引资共同开发和建设，然后吸收社会商贸流通企业、零配件供应企业、运输及仓储服务企业、专业化物流企业加盟
从中国目前建设经验来看，物流园区呈现初期投入费用大的特点，其物流用地地价从12万元/亩80万元/亩不等，部分一线城市（上海、深圳等）物流用地地价已高达60-100万元/亩。如果再算上后续七通一平费用、仓储设施费用、基本设备以及信息系统等，就综合投入而言，有专家指出，一个200亩的物流中心通常将需要6000万的购地资金和8500万1亿元基本建设费用。
从全国范围来看，物流园区在各地的投资差异很大，部分园区的投资达到100亿元人民币，部分园区的投资不足1亿元人民币。如表1-9所示。
这里既有各地土地价格的差异，也有建设投资主体的影响。一般来说，以主导投资，自上而下方式建设的物流园区，特别是重点建设项目，其投资额度相对较大；而企业主导投资，自下而上建设的物流园区，其投资额度相对有限。
对于物流园区投资规模的确定，需要与该地区实际需求相适应，规模过大，必然导致严重的资金、土地等资源的浪费。同时，也需要有一定的前瞻性，能够满足未来一定时期内经济发展的要求。
另外，部分物流园区由外资投资建设。例如，美国的普洛斯于2004年4月正式在中国上海成立了地区总部，开始了在中国的发展。普洛斯地产在中国城市的分布如图1-2所示。截至到2008年12月31日，普洛斯公司运营的设施达到1,865,400平方米，另有1,041,600平方米的在建项目。普洛斯外资投入已进入沈阳、、天津、青岛、大连、南京、苏州、无锡、上海、杭州、宁波、嘉兴、广州、深圳、佛山、武汉、长沙、成都、重庆和珠海等20多个我国重点一线城市， 这个现象值得关注。
（注：图中数据截止2007年3月31日；第一个数字表示城市P排名，第二个数字表示城市人口数量）
物流园区的建设规模应当定多大合适？这里不仅要考虑物流园区在整个区域中的功能地位、当地的产业布局、区域经济水平、交通区位特征以及园区的区域辐射范围等宏观因素，还要考虑以下一些微观因素，如入驻企业数量及规模、产品种类及物理属性、园区物流吞吐量、供应商及下游销售商的规模和数量以及仓库建筑物类型等。
物流园区建设过程中，目前各地的占地规模差异很大，部分园区的占地达到20,000亩以上，部分园区的占地不足200亩。
和其它国家物流园区建设规模相比较，中国部分物流园区规划面积偏大。国外物流园区平均占地多在70公顷以上，但不超过200公顷（1平方公里=100公顷）。
中国在物流园区建设起步阶段，曾经出现过建设贪大求全的现象。合适的物流园区建设规模对区域物流发展至关重要。对于物流园区建设规模的确定，需要综合考虑到区域社会经济发展水平、周边市场需求、园区服务功能和产品货物属性。从规划要有适度超前性来说，物流园区的规划规模不能太小，否则不利于区域物流的持续发展；但从各地经济发展水平和物流需求来说，规划规模又不能太大，否则会产生投资浪费和物流资源闲置，也会给以后的经营运作埋下隐患。
物流园区属于社会公益性基础设施建设，投资大、回收期长、社会效益好，这也就决定了给予物流园区政策扶持的必要性和重要性。特别是在园区开发前期涉及到以及大量资金投入的问题，尤其需要相关部门给予支持和协调。可以说，对于物流园区的扶持、鼓励政策是园区成功运营、获取收益、可持续发展的保障。
国外很多运营良好的物流园区的发展历程也充分体现了优惠政策对园区发展产生的积极影响。日本为物流行业协会提供长期低息贷款进行物流园区开发；通过资助方式引导各州按照统一规划建设物流园区，并提供土地和交通基础设施；比利时和法国为了鼓励配送中心发展，不仅从资金上给予支持，而且实行减免税收政策；荷兰的一些地方降低仓库建设规划管理要求。
中国许多地方在近10年的物流园区开发、建设和运营过程中，也在优惠政策方面做了许多有益的摸索，对推动和促进物流园区的建设、运营、健康发展起到了关键作用。具体内容如下：
物流园区的规划建设不同于一般的城市基础设施建设，涉及到发改委、国土资源、交通、建设、海关、税务、工商等各个部门之间的协调与配合，参与物流活动的企业更是多种多样，有国营大型企业、私营物流公司以及国外物流企业。由于中国物流业的特点以及物流空间特征，部门之间、企业部门之间、以及与企业之间存在一系列问题需要协调和共同解决。因此，在物流园区发展中的领导和协调作用十分重要。
物流园区是一个各类企业集中活动的场所，企业数量多、规模不一、从属行业不同、良莠不齐，企业出于自身利益考虑可能出现恶性竞争的情况。因此，需要制订物流行业的管理法规和准则，规范物流企业的经营活动，营造物流园区公平、有序的竞争，保障物流园区健康发展。
物流园区集中了大量的物流企业，特别是从事配送、运输的企业和所属车辆，这给园区临近的交通基础设施提出了较高的要求，没有良好的周边交通基础设施建设，将直接影响到物流园区发展后劲。因此，加强交通基础设施建设，改善物流园区的集疏运条件，是物流园区具有发展后劲的重要保障。
优惠政策的制定是影响物流园区成功运营的最直接因素。中国近10年物流园区建设过程中，普遍制定的优惠政策主要有如下几类。
物流园区的用地以仓储和交通用地为主，辅以交易、服务、办公场所用地。考虑到物流园区的和社会效应，在地价征收或收取土地使用费上，给予物流企业更多的优惠和减免，如土地出让金减免、地价款分期支付、土地优惠价格出让等。
物流行业本身利润率不高且投资回收期长，还存在诸如重复纳税、不能享受统一缴税、乱罚款、乱收费等问题，造成物流企业税费负担过重。针对此现象，采取切实措施，减轻企业税费负担，如所得税减征或免征、税收返还、享受保税区政策等。
园区内企业物流设施的建设需要较大的资金投入，特别是仓储设施的建设，风险大，投资回收期长，有些企业一时很难拿出这部分建设资金。因此，在资金上给予物流企业以必要的扶持，如长期低息贷款、贴息贷款、贷款优先权、专项贷款、贷款优惠利率、周边交通市政设施以及免收城市建设费等。
对于物流公共项目、公益性物流信息平台的建设、物流人才的培训和教育以及重要物流项目设立发展基金，通过贴息、补助、励等多种形式给予扶持。
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