研究结论
负债率创新高，现金充裕度明显不足。
负债率 ：2014年一季报开发类房企资产负债率创历史新高，达到77.9%，其中招保万金整体为77%，扣除招保万金后为78.4%。扣除预收款的资产负债率也创历史新高，其中招保万金整体稳定，非招保万金类房企上升很快。净负债率：2014年一季报开发类房企净负债率创历史新高，达到79.85%，其中招保万金整体61%（主要是保利地产(600048,股吧)拉高了整体水平），扣除招保万金后房企上升很快，高达92.6%，分别较2013年末上升8.4个百分点、14个百分点和4.6个百分点。现金与全部付息债的比值：开发类整体现金及全部付息债的比值为34%，降至历史最低。招保万金为41.4%，扣除招保万金后为31.9%。现金与存货的比（存货经修正）：2014年一季报开发类整体现金与修正后的存货的比值为21.5%，处于历史最低位，较2013年下降2.36个百分点。其中招保万金为21.1%，扣除招保万金类企业为21.88% 。
反映短期偿债能力的“现金对短期负债的覆盖率”在2014年一季报也处于低位。
2014年一季报开发类房企现金对短期有息负债的覆盖率为102%，较13年末下降5.78个百分点，其中招保万金覆盖率为153%，扣除招保万金后为85%。
存货大幅增长，去化周期攀升至历史第二高位，达到14.3个季度，存货压力凸显。
2014年一季报开发类房企整体存货（经修正）同比上升25%，其中，招保万金上升18%，扣除招保万金类房企上升29%。存货去化周期大幅攀升至14.3个季度（处于历史第二高位，仅低于2012年一季度17.4，比13年Q1为10.5个季度明显上升），其中招保万金为11.8个季度（13年Q1为9.2），扣除招保万金后为16.6季度（13年Q1为11.7）。
楼市低迷，上市房企销售也受到明显影响。
2014年一季报开发类企业销售商品、提供劳务收到的现金同比下降12%，其中招保万金下降11%，非招保万金类房企下降12.5%。这次销售下降是2006年以来的第三次，前两次分别出现在2008年下半年和2012年一季度。这和去年一季度增长了80%的高基数有很大关系，但楼市的确出现了明显降温也是重要原因。
2014年一季度开发类房企整体收入增长明显放缓，净利润出现负增长。
14年一季度开发类企业结算收入同比增长9.5%，招保万金下降8.5%，扣除招保万金类增长19.5%；开发类企业净利润下降5%，招保万金下降5.9%，扣除招保万金后房企下降4.5%。
从2014年一季报108家开发类上市房企的整体财务数据看，已经处于整体恶化的状态，其中资金和存货压力已到历史高位，让人堪忧。
如果考虑“假股真债”，以及“这几年比较高的利息成本”等问题，实际上，开发商资金状况可能比财务数据反映得还要更差。我们分析认为上市房企的这种状况不仅仅代表上市公司这个群体，很可能是整个房地产行业的一个缩影。最近爆出光耀地产资金链断裂也不足为奇。同时，资金链风险可能会被金融机构的规避风险的行为放大。比如现在很多房地产基金、信托等资金方，甚至有些银行，基本不碰三四线城市房地产项目（而一线城市的项目即使是高价地，仍有很多金融机构抢着做融资）。对于销售面积占全国约60%的三四线城市来说，在市场成交趋冷后，这些城市中小房企的流动性风险可能将面临更大。为了防止房地产行业出现不可控的危机， “政策是否放松”也应该是更多地方开始切实思考的时候了，当然，企业更加积极主动的“降价自救”更将是逼在眼前的事情。至于，这些动作的实际效果怎样？我们认为，在潜在需求没有断崖式消失的情况下，效果会有，无非是幅度的问题。
风险提示：成交量继续恶化。
东方证券-房地产行业2014年一季报财务分析：资金及存货压力让人堪忧
（审校：劳蓉蓉）
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