研究背景。我们在此前报告《行业不死,规则要变房地产价值链重构》中已经对房地产价值链的未来发展趋势有一定介绍。本文属房地产服务产业链系列研究第二部分,主要解释什么是房地产服务产业链,产业链相关特性和投资标的。
什么是房地产产业链。整体看,房地产产业链分为广义产业链和狭义产业链。房地产广义产业链包括房地产和被房地产拉动的钢筋、水泥、机械、家电、家纺等产业。房地产广义产业链除受房地产行业影响外,还受到宏观经济等其他因素影响。房地产狭义产业链主要指与房地产开发流程相关,与住房建设、住房配套和住房服务三大方向有关的产业。房地产狭义产业链与房地产自身发展关系更为紧密。
什么是房地产服务产业链。从房地产狭义产业链的内涵看,主要包括新增市场和存量市场两部门。房地产服务产业链主要指对存量市场的服务和管理。因此,按照以上划分形式,房地产服务产业链包括城市配套、房地产金融、中介服务和物业服务四大部分。或者换句话说,房地产服务产业链主要立足房地产存量市场,属于房地产狭义产业链的中端和后端部门。
日本:住房需求结构的改变决定了房地产行业增速的变化。1965-1974年间,日本新建住房占住房总存量的96%,而1975-1985年间则仅占45%。1985年以后,日本存量房市场开始开始明显占据主导地位。因此,二手房经纪相比一手市场而言表现更为活跃。从数据统计看,从2001年开始,日本近畿圈二手公寓成交数量持续13年保持正增长。年均增长幅度在5%以上。东京圈与此类似。从股价表现看以房地产中介为主体的东急ivabe股价在1999年到2011年的大部分时间表现均好于以房地产开发为主的
美国:2012年,美国房地产开发、房地产其它服务、房地产经纪业务收入占比分别为38%、42%和20%;换句话说,美国房地产服务业务收入占比达62%。
从股价表现看2004到2014年的过去10年间,世邦魏理仕股价仅在2008年和2012年跑输美国房地产板块和房地产开发商龙头。
估值和投资。截至2014年8月4日,A股市场动态(TTM)PE在11.98倍,房地产板块动态(TTM)PE在11.32倍。通过跨界研究,我们重点关注房地产服务产业链以下领域公司,包括:1)中介行
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